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Guide des droits et des démarches administratives
Congé donné par le bailleurFiche pratique
Logement vide
Dans certains cas, le propriétaire d'un logement vide (sauf logement social ou conventionné Anah) peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail à condition de respecter des conditions de formes et de délais. Il peut donner congé pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, ...). Une exception existe toutefois : les locataires protégés.Les logements sociaux et les logements conventionnés Anah font l'objet de règles spécifiques.
Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.
À savoir
le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par :
-
lettre recommandée avec accusé de réception,
-
ou acte d'huissier,
-
ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la notification par lettre recommandée ou par acte d'huissier.
La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).
La lettre de congé adressée au locataire doit :
-
indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
-
et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.
Le bailleur peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail.
Toutefois, si le logement a été vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire doit parfois respecter un certain délai avant de pouvoir donner congé pour vendre ou pour habiter au locataire en place.
À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.
L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.
Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :
-
par lettre recommandée avec avis de réception
-
et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.
Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
-
habiter le logement en tant que résidence principale,
-
ou y loger un proche, en tant que résidence principale.
Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :
-
son époux,
-
ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
-
ou son partenaire de Pacs,
-
ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
-
ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par :
-
lettre recommandée avec accusé de réception,
-
ou acte d'huissier,
-
ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la notification par lettre recommandée ou par acte d'huissier.
La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).
Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :
-
le motif du congé,
-
les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
-
et, si le bail est signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le ou les bénéficiaires, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.
À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.
Le bailleur peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail.
Toutefois, si le logement a été vendu en cours de bail, le nouveau propriétaire doit parfois respecter un certain délai avant de pouvoir donner congé pour vendre ou pour habiter au locataire en place.
Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :
-
que le logement n'a jamais été repris,
-
ou que le logement est vide,
-
ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.
Il peut alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale.
En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire (possible dès réception de la lettre de congé), c'est au juge du tribunal d'instance dont dépend le logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition.
C'est notamment le cas si le propriétaire peut prouver des troubles de voisinage ou des retards répétés du paiement du loyer.
Pour être valide, la notification du congé doit obligatoirement être adressée au locataire par :
-
lettre recommandée avec accusé de réception,
-
ou acte d'huissier,
-
ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la notification par lettre recommandée ou par acte d'huissier.
La notification doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail, ou à chacun des époux ou partenaires de Pacs (s'ils ont informé le bailleur de leur mariage ou de la conclusion d'un Pacs).
La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.
Le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail.
La notification doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.
Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné (c'est-à-dire la date d'échéance du bail).
Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.
Attention
si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante).En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire peut bénéficier d'une protection.
Le locataire est protégé :
-
s'il héberge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) et fiscalement à charge
-
et si, à la date de notification, le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :
Composition du foyer |
Île-de-France |
Autre région Zone C |
|
|---|---|---|---|
Zone A : Paris ou ville limitrophe |
Zone B : autre commune |
||
|
1 personne |
23 146 € |
23 146 € |
20 123 € |
|
Couple : Cas général (somme des âges >55 ans) |
34 593 € |
34 593 € |
26 872 € |
|
Couple : Jeune ménage |
45 347 € |
41 583 € |
32 316 € |
|
Couple ou personne seule + 1 personne à charge |
45 347 € |
41 583 € |
32 316 € |
|
Couple ou personne seule + 2 personnes à charge |
54 141 € |
49 809 € |
39 013 € |
|
Couple ou personne seule + 3 personnes à charge |
64 417 € |
58 964 € |
45 895 € |
|
Couple ou personne seule + 4 personnes à charge |
72 486 € |
66 353 € |
51 723 € |
|
Par personne supplémentaire |
+ 8 077 € |
+ 7 393 € |
+ 5 769 € |
Pour connaître la zone à laquelle appartient votre commune, vous pouvez consulter le mode d'emploi du zonage
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur :
-
a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
-
ou possède (à la date de notification) des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,
-
ou trouve une solution de relogement au locataire.
Le locataire est protégé si ses ressources (à la date de notification) sont inférieures aux plafonds suivants :
Composition du foyer |
Île-de-France |
Autre région Zone C |
|
|---|---|---|---|
Zone A : Paris ou ville limitrophe |
Zone B : autre commune |
||
|
1 personne |
23 146 € |
23 146 € |
20 123 € |
|
Couple : Cas général (somme des âges >55 ans) |
34 593 € |
34 593 € |
26 872 € |
|
Couple : Jeune ménage |
45 347 € |
41 583 € |
32 316 € |
|
Couple ou personne seule + 1 personne à charge |
45 347 € |
41 583 € |
32 316 € |
|
Couple ou personne seule + 2 personnes à charge |
54 141 € |
49 809 € |
39 013 € |
|
Couple ou personne seule + 3 personnes à charge |
64 417 € |
58 964 € |
45 895 € |
|
Couple ou personne seule + 4 personnes à charge |
72 486 € |
66 353 € |
51 723 € |
|
Par personne supplémentaire |
+ 8 077 € |
+ 7 393 € |
+ 5 769 € |
Pour connaître la zone à laquelle appartient votre commune, vous pouvez consulter le mode d'emploi du zonage
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur :
-
a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
-
ou possède (à la date de notification) des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,
-
ou trouve une solution de relogement au locataire.
Attention
en cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée.Logement meublé
Dans certains cas, le propriétaire d'un logement meublé peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail à condition de respecter certaines conditions de formes et de délais. Il peut donner congé pour vendre le logement, pour le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche), ou pour un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, ...). Une exception existe toutefois : les locataires protégés.Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail.
La notification doit être adressée au locataire au moins 3 mois avant l'échéance du bail.
Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.
Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
Le locataire est redevable du loyer et des charges pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.
Attention
si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante)La lettre de congé adressée au locataire doit indiquer le motif de congé.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :
-
habiter le logement en tant que résidence principale,
-
ou y loger un proche, en tant que résidence principale également.
Le bailleur peut donner congé pour loger un proche qui est :
-
son époux,
-
ou son concubin depuis au moins 1 an à la date du congé,
-
ou son partenaire de Pacs,
-
ou un ascendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs,
-
ou un descendant ou celui de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.
La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui conduit le bailleur à ne pas renouveler le bail.
S'il s'agit d'un congé pour reprise, le courrier doit en outre indiquer :
-
le nom du bénéficiaire,
-
son adresse,
-
la nature du lien existant entre le bénéficiaire et le bailleur.
Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail.
La notification doit être adressée au locataire au moins 3 mois avant l'échéance du bail.
Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.
Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
Le locataire est redevable du loyer et des charges pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.
Attention
si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante)Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :
-
que le logement n'a jamais été repris,
-
ou que le logement est vide,
-
ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.
Il peut alors demander au tribunal d'instance dont dépend le logement loué de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale.
En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
La loi n'ayant pas défini ce qu'il faut entendre par légitime et sérieux, en cas de contestation par le locataire (possible dès réception de la lettre de congé), c'est au juge du tribunal d'instance dont dépend le logement loué de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas si le propriétaire peut prouver :
-
ou des retards répétés du paiement du loyer.
La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.
Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail.
La notification doit être adressée au locataire au moins 3 mois avant l'échéance du bail.
Ce délai court à partir du moment où le locataire a reçu la notification.
Toutefois, rien n'interdit au bailleur de donner congé à une date antérieure à la date d'expiration du bail : le congé délivré pour une date prématurée n'est pas nul, mais prend effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné.
Le locataire est redevable du loyer et des charges pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.
Attention
si la lettre recommandée n'a pas été remise au locataire absent et a été renvoyée à l'expéditeur, la notification du congé donné par le bailleur n'est pas valable. En cas de difficultés, il est recommandé de faire délivrer le congé par acte d'huissier (démarche payante)En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire bénéficie d'une protection.
À savoir
il est tenu de l'âge du locataire, de la personne à sa charge et du bailleur à la date d'échéance du bail.Le locataire est protégé :
-
s'il héberge une personne âgée de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) et fiscalement à charge
-
et si (à la date de notification) le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :
Composition du foyer |
Île-de-France |
Autre région Zone C |
|
|---|---|---|---|
Zone A : Paris ou ville limitrophe |
Zone B : autre commune |
||
|
1 personne |
23 146 € |
23 146 € |
20 123 € |
|
Couple : Cas général (somme des âges >55 ans) |
34 593 € |
34 593 € |
26 872 € |
|
Couple : Jeune ménage |
45 347 € |
41 583 € |
32 316 € |
|
Couple ou personne seule + 1 personne à charge |
45 347 € |
41 583 € |
32 316 € |
|
Couple ou personne seule + 2 personnes à charge |
54 141 € |
49 809 € |
39 013 € |
|
Couple ou personne seule + 3 personnes à charge |
64 417 € |
58 964 € |
45 895 € |
|
Couple ou personne seule + 4 personnes à charge |
72 486 € |
66 353 € |
51 723 € |
|
Par personne supplémentaire |
+ 8 077 € |
+ 7 393 € |
+ 5 769 € |
Pour connaître la zone à laquelle appartient votre commune, vous pouvez consulter le mode d'emploi du zonage
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique, sauf si le bailleur :
-
a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
-
ou a (à la date de notification) des revenus inférieurs à ces plafonds de ressources,
-
ou trouve une solution de relogement au locataire.
Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures (à la date de notification) aux plafonds suivants :
Composition du foyer |
Île-de-France |
Autre région Zone C |
|
|---|---|---|---|
Zone A : Paris ou ville limitrophe |
Zone B : autre commune |
||
|
1 personne |
23 146 € |
23 146 € |
20 123 € |
|
Couple : Cas général (somme des âges >55 ans) |
34 593 € |
34 593 € |
26 872 € |
|
Couple : Jeune ménage |
45 347 € |
41 583 € |
32 316 € |
|
Couple ou personne seule + 1 personne à charge |
45 347 € |
41 583 € |
32 316 € |
|
Couple ou personne seule + 2 personnes à charge |
54 141 € |
49 809 € |
39 013 € |
|
Couple ou personne seule + 3 personnes à charge |
64 417 € |
58 964 € |
45 895 € |
|
Couple ou personne seule + 4 personnes à charge |
72 486 € |
66 353 € |
51 723 € |
|
Par personne supplémentaire |
+ 8 077 € |
+ 7 393 € |
+ 5 769 € |
Pour connaître la zone à laquelle appartient votre commune, vous pouvez consulter le mode d'emploi du zonage
Si tel est le cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur :
-
a plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail)
-
ou a (à la date de notification) des revenus inférieurs à ces plafonds de ressources,
-
ou trouve une solution de relogement au locataire.
Attention
en cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée.Logement soumis à la loi de 1948
Sous certaines conditions, le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie le locataire d'un logement loué sous le régime de la loi de 1948 ne s'applique pas. Dans ce cas, le bailleur peut donner congé à son locataire sous réserve de respecter la procédure.Le bailleur peut donner congé à son locataire s'il souhaite reprendre le logement comme résidence principale :
-
pour lui même,
-
pour son époux(se),
-
pour ses ascendants ou descendants,
-
ou pour les ascendants ou descendants de son époux(se).
Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.
Cette obligation de relogement ne s'applique pas si le bailleur a acquis (achat, donation, héritage...) le logement il y a au moins 10 ans (ou 4 ans s'il peut justifier auprès du juge qu'il a acheté le bien en vue de l'habiter).
De plus, l'obligation de proposer un relogement au locataire ne s'applique pas si le propriétaire :
-
est lui-même évincé d'un logement qu'il loue à un bailleur qui exerce un droit de reprise,
-
est lui-même évincé d'un logement qui fait l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter dans les lieux pour cause de péril ou d'insalubrité,
-
ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté.
Attention
toutefois, dans ces trois derniers cas, le bailleur ne peut donner congé au locataire s'il est déjà propriétaire d'un autre logement libre et correspondant à ses besoins.Le droit de reprise pour habiter ne peut pas être exercé par le bailleur si le locataire du logement :
-
est âgé de plus de 70 ans,
-
et dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic.
Cette protection ne s'applique pas si le bénéficiaire de la reprise (le propriétaire ou l'un de ses proches) est lui-même âgé de plus de 65 ans (dans ce cas, le locataire n'est pas protégé, quels que soient son âge et le montant de ses ressources.)
Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit notifier le congé à son locataire par courrier remis :
-
en recommandé avec avis de réception,
-
par acte d'huissier,
-
ou en main propre contre émargement ou récépissé.
Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.
Pour être valable, la lettre de congé doit contenir un certain nombre d'informations qui varient selon la nature de la reprise.
-
les caractéristiques du logement proposé (adresse, nombre de pièces, degré de confort et loyer du logement proposé, nom et coordonnées du propriétaire)
-
le délai de reprise (3 mois minimum),
-
l'identité du bénéficiaire de la reprise.
-
les raisons du congé (droit de reprise exercé en vertu de l'article 19 de la loi de 1948),
-
la date et le mode d'acquisition de l'immeuble,
-
le nom et l'adresse du propriétaire du bénéficiaire de la reprise,
-
la catégorie à laquelle appartient le propriétaire si c'est lui qui bénéficie de la reprise,
-
l'emplacement et le nombre de pièces du logement du bénéficiaire.
Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à partir de la réception du courrier par le locataire. Ce délai est de :
-
3 mois minimum si le congé est donné pour habiter avec une offre de relogement,
-
6 mois dans tous les autres cas.
Le propriétaire peut reprendre le logement lorsqu'il souhaite effectuer certains travaux.
Il s'agit des travaux :
-
de démolition pour reconstruction,
-
ou de surélévation,
-
ou d'addition de construction.
Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.
Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit notifier le congé à son locataire par courrier remis :
-
en recommandé avec avis de réception,
-
par acte d'huissier,
-
ou en main propre contre émargement ou récépissé.
Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.
La lettre de congé doit reproduire :
-
le motif du congé,
-
les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948.
Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à compter de la réception du courrier.
Ce délai est de 6 mois.
Question ? Réponse !
- Un bailleur HLM peut-il résilier le bail d'un locataire ?
- Quelle sanction s'applique en cas de congé frauduleux donné par un bailleur ?
- Logement social ou logement privé : quelles différences ?
- Location meublée ou location vide : quelles différences ?
- Un propriétaire peut-il vendre un logement occupé par un locataire ?
- Quelles sont les voies de recours dans un litige locatif ?
- Le bailleur d'un logement conventionné Anah peut-il donner congé au locataire ?
- Meublé touristique ou meublé d'habitation : quelles différences ?
- Peut-on envoyer un préavis par mail dans le cadre d'une location ?
Services en ligne et formulaires
Où s'adresser ?
Pour en savoir plus
- Location vide : durée du contrat, congé, préavis, fin de locationInstitut national de la consommation (INC)
Références
-
Code de la construction et de l'habitation : articles L632-1 à L632-3 (en vigueur depuis le 27 mars 2014)
Locataires protégés -
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 15
Logement vide ou meublé : congé donné par le bailleur -
Code de procédure civile : article 667
Logement vide et logement soumis à la loi de 1948 : notification du congé -
Code de la construction et de l'habitation : article L632-1 (en vigueur jusqu'au 26 mars 2014)
Logement meublé : bail signé avant le 27 mars 2014 -
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 25-8
Logement meublé : bail signé depuis le 27 mars 2014 -
Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires
Congé pour habiter (articles 18 et 19), locataire protégé (article 22), congé pour travaux (articles 11 à 14)
