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Accueil particuliersLogementLocation immobilière : fin du bailUn bailleur HLM peut-il résilier le bail d'un locataire ?

Un bailleur HLM peut-il résilier le bail d'un locataire ?
Question-réponse

Logement social - 10.02.2017

La loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté modifie les règles applicables au supplément de loyer de solidarité à partir du 1er janvier 2018.

Cette page reste d'actualité jusqu'à cette date.

La durée d'un bail pour un logement social est fixée pour une durée indéterminée. Mais il peut être résilié par le bailleur, en cas de non respect de certaines règles ou conditions.

Plafond de ressources dépassé

Votre bail peut être résilié lorsque vos ressources sont au moins 2 fois supérieures aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement HLM et ce, durant au minimum 2 années consécutives.

Le bailleur n'a pas à vous faire de proposition de relogement.

Vous devrez alors quitter les lieux dans un délai de 3 ans à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la 2ème année consécutive, un dépassement des ressources.

Par exemple, si en 2014 et en 2015, l'enquête a montré que vos revenus dépassent le plafond, le délai sera calculé à partir du 1er janvier 2016. Vous devez donc avoir quitté votre logement avant le 1er janvier 2019.

Le bailleur vous informe de votre situation dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la 2ème année consécutive, un dépassement du double des plafonds. Six mois avant l'issue du délai de 3 ans, il vous notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier la date à laquelle vous devez libérer les lieux.

Cette procédure s'interrompt :

  • si, durant le délai de 3 ans, vos revenus sont devenus inférieurs aux plafonds de ressources pour l'attribution de ce logement,

  • ou si vous atteignez l'âge de 65 ans jusqu'à l'année où apparaît pour la 2e fois consécutive un dépassement du double des plafonds,

Par ailleurs, un locataire ne peut pas être contraint de quitter son logement, quels que soient ses revenus, lorsque :

  • le locataire est âgé de plus de 65 ans,

  • le locataire, quel que soit son âge, présente un handicap ou a à sa charge une personne présentant un handicap,

  • le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ,

  • le logement était situé le 31 décembre 2014 dans une zone urbaine sensible (Zus) qui n'a pas été reclassée en quartier prioritaire de la politique de la ville à partir du 1er janvier 2015.

Non-respect des obligations ou interdits

Le non-paiement de votre loyer et des charges aux termes convenus peut causer la résiliation de votre bail suite à une décision de justice. Cependant, l'expulsion peut être automatique si une clause résolutoire s'applique. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Le bailleur vous adresse un commandement de payer. Si vous ne payez pas dans un délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Le juge peut vous accorder un délai de paiement s'il estime que vous êtes en situation de régler votre dette. Si vous payez dans le délai, vous pouvez rester dans le logement.
Si vous êtes la cause de troubles de voisinage, le bailleur peut vous proposer une offre de relogement correspondant à vos besoins afin de ramener le calme dans l'immeuble. En cas de refus ou d'absence de réponse de votre part après un délai d'un mois à compter de l'envoi de l'offre par lettre recommandée avec accusé de réception, votre bailleur peut saisir la justice. Mais votre bailleur peut aussi ne vous faire aucune offre de relogement et lancer directement une procédure judiciaire. Dans tous les cas, il doit s'écouler un délai de 3 mois entre la notification de l'assignation et la date de l'audience. En cas d'action en justice, une clause résolutoire peut s'appliquer. Le juge ordonnera alors automatiquement votre expulsion. Si l'expulsion est prononcée, vous aurez un délai de 2 mois minimum pour quitter les lieux. Ce délai peut être porté à 3 mois notamment en raison des conditions météo. Toutefois, si vous avez refusé les éventuelles propositions de relogement, le juge peut réduire ou supprimer ce délai minimal de 2 mois.
Votre logement doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf motifs légitimes (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure), par vous ou les personnes qui vivent habituellement dans votre foyer. Dans le cas contraire, le bailleur peut vous délivrer une assignation en justice avec un délai de 3 mois avant l'audience. Si l'expulsion est prononcée, vous aurez de 2 à 3 mois pour quitter les lieux.
Sous certaines conditions, la sous-location d'une partie du logement est admise. En revanche, il est interdit de sous-louer l'ensemble du logement ou de le céder. Si vous ne respectez pas cette interdiction, le juge peut résilier votre bail à la demande du bailleur.
Sous certaines conditions particulières (taille des logements, composition des familles, ...), l'échange de logements entre locataires est autorisé. Dans tous les autres cas, les locataires doivent obtenir l'accord du bailleur. S'ils ne respectent pas cette obligation, le juge peut résilier leur bail, à la demande du bailleur.
Il est interdit de céder (gratuitement ou non) son logement. Si vous ne respectez pas cette interdiction, le juge peut résilier votre bail à la demande du bailleur.

Logement inadapté

Vous ne bénéficiez plus du droit au maintien dans les lieux lorsque votre logement devient sous-occupé.
À noter
les personnes de plus de 65 ans ou les personnes, quel que soit leur âge, présentant un handicap ou ayant à leur charge une personne présentant un handicap ne sont pas concernées.
Le bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins. Ces offres doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :

  • satisfaire aux conditions de décence ,

  • être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,

  • être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité. Elle couvre :

  • les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance votre déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.

  • les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.

  • les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

Montant des travaux à la charge du bailleur selon la situation du locataire

Locataire : personnes à charge

Montant à la charge du bailleur

0

1 500 €

1

2 000 €

2

2 500 €

3

3 000 €

4

3 500 €

Par personne supplémentaire

+ 500 €

En cas de refus de toutes les offres, votre bail est résilié. Vous devrez quitter les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3ème offre de relogement.
Si vous bénéficiez d'un logement social adapté au handicap et que vous avez moins de 65 ans, votre bail peut être résilié si la personne handicapée ayant justifié l'attribution d'un tel logement (vous ou une personne à votre charge) n'occupe plus le logement. Le bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins. Ces offres doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :

  • satisfaire aux conditions de décence ,

  • être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,

  • être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité. Elle couvre :

  • les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance votre déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.

  • les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.

  • les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

Montant à la charge du bailleur selon la situation du locataire

Locataire : personnes à charge

Montant à la charge du bailleur

0

1 500 €

1

2 000 €

2

2 500 €

3

3 000 €

4

3 500 €

Par personne supplémentaire

+ 500 €

Si vous refusez ces 3 offres, votre bail peut être résilié. Vous devrez alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai :

  • de 6 mois,

  • ou 18 mois en cas de décès d'une personne handicapée dont vous aviez la charge.

Ce délai court à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

Démolition du logement

Si votre logement doit être démoli, votre bailleur doit vous faire au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins.

Si vous refusez ces 3 offres, vous perdez votre droit au maintien dans les lieux.

Vous devrez alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai de 6 mois. Ce délai court à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

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Références

Modifié le 16/05/2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr

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